Почему немцы не покупают квартиры
27. апреля 2023
В Германии только 43% немцев имеют недвижимость в собственности, а 57% жителей страны предпочитают (или вынуждены) арендовать квартиры — это соотношение остается практически неизменным последние десятилетия, и это один из наиболее низких показателей в Европе. Почему так происходит?
Серьезный спад немецкого рынка недвижимости пришелся на годы ВОВ. Безоговорочная капитуляция страны сопровождалась серьезными потерями в плане застройки — одна пятая часть жилищного фонда страны превратилась в руины: в тот период было уничтожено почти 2,25 млн домов и еще около 2 млн домов получили серьезные повреждения. Перепись, которая была произведена в 1946 году в Германии, показала неутешительные результаты — люди нуждались, как минимум, в 5,5 млн квартир. Добавьте к этому разрушенную экономику, отсутствующее финансирование, обесцененность валюты и напряженную политическую обстановку — станет понятно, что быстро и просто решить проблему с жильем в Германии было невозможно.
Западная Германия довольно быстро разработала жилищную политику, направленную на сокращение уровня безработицы, на обеспечение жильем широких слоев населения. В 1949 году был утвержден жилищный закон, дающий немцам налоговые льготы и субсидии, так что удалось сократить дефицит жилья с 1956 году в два раза. Но большая часть построенного жилья сдавалась в аренду — у людей банально не было денег на покупку недвижимости, а ипотечный рынок в те годы был очень слаб.
Почему немцы предпочитают арендовать недвижимость?
Недвижимость в аренду — более доступный и финансово привлекательный вариант для немцев. Правительство Германии контролирует процесс аренды, в частности, регулирует арендные ставки. Например, в соответствии с немецким законодательством арендодателям запрещено повышать аренду более чем на 15% в течение 3-х лет.
Государство активно защищает арендаторов в Германии. Фактически, наличие долгосрочного договора аренды дает больше прав арендатору, чем собственнику. Так, если собственник вдруг захочет выселить арендатора и расторгнуть договор аренды, ему придется очень потрудиться — придется доказывать в суде, что квартира ему требуется для собственного проживания. Или нужно будет ждать окончания договора. Также собственник не сможет выселить арендатора, даже если он решил продать квартиру, поэтому в Германии часто продают квартиры уже с арендаторами.
Проверять квартиру собственник может только, если это разрешит арендатор. Если собственник откроет квартиру своим ключом, арендатор может подать судебный иск, который с большой вероятностью выиграет.
Ипотека невыгодна для немцев
В Германии домовладельцы не могут вычитать процентные ипотечные платежи из налогов, а это делает аренду более выгодным вариантом, чем оплата ипотеки. Для сравнения, в таких странах, как США, Ирландия, Испания — ипотечные процентные платежи вычитаются из налогов, и здесь люди предпочитают покупать жилье, а не арендовать. В Германии же, кроме перечисленных выше, есть еще проблема — немецкие банки выдвигают довольно жесткие условия для оформления ипотечного кредита.
Наконец, стоимость аренды недвижимости очень низкая по отношению к цене покупки. В соответствии с индексом price-to-rent купленные квартиры можно окупить за счет аренды за 28-30 лет, если речь идет о Берлине, за 24-29 лет в Гамбурге, за 37-39 лет, если мы говорим про недвижимость в Мюнхене. И эти расчеты не учитывают процент по ипотеке, который существенно увеличивает время окупаемости недвижимости. Таким образом немцам просто невыгодно брать ипотеку.
И в качестве вишенки на торте приведем результаты социологических опросов, в ходе которых выявлено, что более 93% жителей Германии устраивает их текущая ситуация с жильем, а это один из наиболее высоких показателей среди европейских стран. Почему так сложилось? Немцы являются очень мобильным народом: каждый год примерно 9 млн немцев переезжают. В Восточной Германии немец в среднем переезжает 4 раза за свою жизнь, в Западной — 5 раз. Немец может спокойно переехать в другой город, если ему предложили другую работу — даже если у него в городе изначального проживания есть квартира в собственности: тогда он просто сдаст свою квартиру, а в новом городе снимет новую.
Правительство Германии сегодня активно работает над тем, чтобы сделать покупку недвижимости более привлекательной для немцев — активно прорабатываются послабления в сфере ипотечного кредитования, снижаются процентные ставки, однако рассчитывать на то, что немцы тут же бросятся покупать квартиры, не стоит. Возможно, соотношение арендаторов к владельцам недвижимости чуть изменится, но как предсказывают эксперты жилищного рынка страны, эти изменения будут минимальны. Впрочем, если немцев все устраивает, то плохо ли это?
Подписаться на блог по эл. почте
Больше на Masim💛vа
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
